1. Einleitung

Um das in einer Immobilie steckende Kapital freizusetzen, stehen Immobilieneigentümern verschiedene Optionen zur Verfügung. Die häufigste und „klassische“ Methode hierzu ist die Veräußerung der gesamten Immobilie. 

Mittlerweile gibt es jedoch zahlreiche andere – oftmals für Immobilieneigentümer geeignetere – Methoden, private Altersvorsorge mithilfe der Immobilie zu betreiben: Die sog. Immobilienverrentung. Hierdurch kann das in der Immobilie gebundene Vermögen herausgelöst und gleichzeitig in der Immobilie wohnen geblieben werden. In diesem Artikel soll es speziell um den Immobilienteilverkauf als Verrentungsmodell gehen.

Immer mehr Eigentümer entscheiden sich dazu, nicht die gesamte Immobilie, sondern lediglich einen Teil hiervon zu veräußern, was als sog. Teilverkauf bezeichnet wird. In diesem Artikel erklären wir, wie genau der Teilverkauf funktioniert und welche Vorteile er bietet. Anschließend wird ein grober Überblick über alternative Verrentungsmodelle gegeben und dargestellt, welcher Teilverkaufsanbieter nach unserem Test das beste Angebot hat. 

2. Was ist Teilverkauf?

Beim Teilverkauf wird, wie der Name schon sagt, nicht die gesamte Immobilie verkauft, sondern nur ein prozentualer Anteil. Neben dem ausgezahlten Geldbetrag erhält der Verkäufer gleichzeitig ein Wohn- oder Nießbrauchrecht für die Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird. Dies sorgt dafür, dass er, obwohl ihm nicht mehr die gesamte Immobilie gehört, in ihr wohnen bleiben kann. 

Im Gegenzug ist ein sog. „Nutzungsentgelt“ dafür zu zahlen, dass der Teilverkaufsanbieter seinen Anteil an der Immobilie nicht nutzen kann, da dieser ja von Ihnen bewohnt wird. 

3. Warum Teilverkauf?

a) die Ausgangssituation

Der Sinn und Zweck des Teilverkaufs – und damit gleichzeitig Grund für die aktuelle Beliebtheit des Modells – wird besonders deutlich, wenn man sich die Ausgangslage vieler Immobilieneigentümer in Deutschland ansieht. 

Über die Jahre wurde durch harte Arbeit ein beträchtliches Vermögen aufgebaut, das jedoch in den meisten Fällen nahezu vollständig in der Immobilie steckt. Gleichzeitig verunsichert die geringe Rentenerwartung viele Immobilieneigentümer, weshalb sie sich verständlicherweise sorgen, ob die Rente für ein schönes Leben im Alter ausreicht: 

Auch Instandhaltungskosten für die Immobilie sowie im Alter steigende Kosten für die eigene Gesundheit sind dabei einzukalkulieren. 

Da sich viele Eigentümer kurz vor dem Renteneintritt nicht verschulden möchten, schließen sie die Aufnahme eines Kredites von vornherein aus. Doch selbst wenn ein Kredit erwünscht wäre, ist dieser nur in den seltensten Fällen im Alter noch zu bekommen. 

Auch ein Verkauf der gesamten Immobilie wäre denkbar. Dies hat jedoch den großen Nachteil, dass man das gewohnte Umfeld verlassen und sich ein „neues Zuhause“ suchen muss. Vor diesem Hintergrund kann der Immobilien-Teilverkauf für viele Immobilieneigentümer eine passendere Lösung darstellen. 

b) Für wen eignet sich der Teilverkauf? 

Der Teilverkauf eignet sich vor allem für Personen, die für die anstehende Rente vorsorgen, gleichzeitig aber in ihrem gewohnten Umfeld wohnen bleiben möchten. 

Viele Immobilieneigentümer möchten sich nach jahrelanger harter Arbeit außerdem noch den ein oder anderen Traum erfüllen, beispielsweise eine Weltreise oder ein schickes Auto. Auch die Unterstützung der eigenen Kinder oder Enkel ist ein häufig vorkommendes Motiv, einen Teil des Eigenheims zu verkaufen. 

Außerdem kann ein Teilverkauf auch in Scheidungsfällen eine adäquate Lösung sein: Statt das gemeinsam erworbene Haus an einen Dritten zu veräußern, ist die Ausbezahlung eines Ehepartners denkbar. Die hierfür erforderliche Summe steht dem Großteil der Bevölkerung jedoch nicht zur Verfügung. Durch den Teilverkauf kann dieses Kapital gehoben werden: Einer der Eheleute kann also in der Wohnung wohnen bleiben, sodass diese weiterhin als Lebensmittelpunkt, beispielsweise für die Kinder, dient.

c) Was sind die konkreten Vorteile? 

Im gewohnten Umfeld wohnen bleiben: 

Durch den Teilverkauf kann Kapital generiert werden, ohne dass aus der Immobilie ausgezogen werden muss. 

Weiterhin am Wertzuwachs partizipieren: 

Besonders im niedrigen Zinsumfeld ist die Immobilie nach wie vor eine super Anlageklasse und bietet Inflationsschutz. Im Schnitt steigt der Wert der Immobilie um 2-3% jährlich. Wird nur ein Teil der Immobilie verkauft, so kann weiterhin am Wertzuwachs der Immobilie partizipiert werden. 

Weiterhin Eigentümer, nicht Mieter: 

Durch den Teilverkauf bleiben Sie weiterhin Eigentümer der Immobilie. Dies hat den Vorteil, dass man weiterhin darüber bestimmen kann, welche Arbeiten bzw. Änderungen am Haus vorgenommen werden sollen. Wird die Immobilie stattdessen verkauft und ein Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer geschlossen, so haben Sie nicht mehr die Entscheidungshoheit über die Immobilie. 

Nicht mehr, als Sie zum Leben brauchen: 

Im Rahmen des Teilverkaufs können Sie individuell festlegen, wie hoch die auszuzahlende Summe ausfallen soll (hierbei sind jedoch gewisse Mindestbeträge zu beachten, dazu später mehr). Demgegenüber erhalten Sie beim Gesamtverkauf eine entsprechend höhere Summe ausgezahlt.

Was sich zunächst nach einem Nachteil anhört, ist im heutigen Zinsumfeld (leider!) ein Vorteil. Wird die gesamte Immobilie verkauft, wird eine sehr hohe Geldsumme frei: Diese wird weitaus größer ausfallen als der Betrag, den Sie zum Leben benötigen. 

Wird der Geldbetrag, der nicht benötigt wird, auf dem Bankkonto belassen, so wird dessen Kaufkraft Jahr für Jahr durch die Inflation geschmälert. Diese beträgt aktuell mehr als 3% jährlich. 

Bleibt der Betrag stattdessen in der Immobilie, so ist er erstens gegen Inflation geschützt und kann zweitens noch einen Wertzuwachs erfahren. 

Flexibilität:

Der Teilverkauf ist ein sehr flexibles Modell. Falls sich die Lebensumstände ändern oder sich Immobilieneigentümer einfach dazu entschließen, die gesamte Immobilie zu veräußern, ist dies jederzeit möglich. 

Gesamtverkauf: Hoher Verkaufspreis durch Profis:

Dieser Vorteil geht mit dem Flexibilitäts-Vorteil einher. Wenn Immobilieneigentümer den Verkauf der Immobilie in die eigene Hand nehmen, werden häufig nur unter dem Marktwert liegende Preise erreicht. Außerdem ist mit dem Immobilienverkauf ein hoher zeitlicher und organisatorischer Aufwand verbunden. Durch den Teilverkauf haben Immobilieneigentümer, sofern die gesamte Immobilie verkauft werden soll, einen kompetenten Experten an ihrer Seite, der den höchstmöglichen Kaufpreis erzielen kann. 

3. Vergleich der Teilverkaufsanbieter  

Aufgrund der großen Beliebtheit des Immobilien-Teilverkaufs drängen immer mehr Teilverkaufsanbieter auf den Markt. Dabei gibt es zwischen den einzelnen Modellen jedoch zum Teil große Unterschiede, die wir in folgender Tabelle aufzeigen möchten. 

Der am längsten am Markt aktive Teilverkaufsanbieter, dessen Angebot wir unter die Lupe genommen haben, ist Wertfaktor aus Hamburg. Mit in den Test aufgenommen wurden daneben noch die Deutsche Teilkauf aus Köln/Düsseldorf, E&V LiquidHome sowie Verkaufen aber bleiben, beide aus Hamburg. 

Teilverkaufanbieter	Wertfaktor	Engel&Völkers Liquid Home	Verkaufen aber bleiben	Deutsche Teilkauf
Höhe Durchführungsentgelt*	3.25%	5,5%	XX	0%, allerdings Möglichkeit, für den Verkauf einen Makler zu beauftragen, der bis zu 7,14% verlangt.
Höhe Nutzungsentgelt**	Ca. 2,9%	2,75-3,25%, je nach Fixierungsdauer	XX	Ca. 2,9%
Auszahlungsdauer	Ca. 3 Monate	Keine Angabe	Ca. 6 Wochen	I.d.R. 8-12 Wochen, abhängig von sog. „Fälligkeitsvoraussetzungen“
Mehr als 50% der Immobilie verkaufen	Nicht möglich	Nicht möglich	möglich	Nicht möglich
Beteiligung an Renovierungsmaßnahmen möglich	Bis zu 20.000€ an Instandhaltung sowie an energetisch sinnvollen Maßnahmen (vorherige Genehmigung erforderlich)	Nein	ja	Nein
Wertsicherungsklausel***	k.A	Ja, 14-17%	Nein	k.A

Durchführungsentgelt*: Das Durchführungsentgelt wird beim Gesamtverkauf als Gegenleistung dafür fällig, dass der Anbieter sich für sie um den Gesamtverkauf der Immobilie kümmert.

Nutzungsentgelt**: Das Nutzungsentgelt ist i.d.R. monatlich zu zahlen als Gegenleistung dafür, dass Sie die gesamte Immobilie weiterhin bewohnen dürfen, obwohl ihnen nicht mehr komplett gehört. Mit anderen Worten: Der Teilverkaufsanbieter wird durch das Nutzungsentgelt dafür entschädigt, dass ihm ein Teil der Immobilie gehört, er diesen aber überhaupt nicht nutzen kann, da Sie ja darin wohnen. 

***Wertsicherungsklausel: Im Verkaufsfall wird eine Wertsteigerung einkalkuliert, die die Immobilie zwingend erreichen muss. Hierdurch steigen die Kosten und Abzüge vom Gesamterlös, sodass zwischen dem Erlös des Teilverkaufsanbieters und dem Erlös des Kunden regelmäßig eine hohe Differenz liegt.

4. Welche Alternativen gibt es? 

a) Leibrente 

Das Modell der Leibrente ist in § 759 BGB gesondert geregelt.

Anders als beim Teilverkauf wird bei der Leibrente die gesamte Immobilie verkauft. Im Gegenzug wird ein lebenslanges, im Grundbuch abgesichertes Wohn- oder Nießbrauchrecht eingetragen. Der erzielte Verkaufspreis wird Ihnen als eine Art Rentenzahlung ausgezahlt. Dabei können vertraglich verschiedene Auszahlungsmodelle individuell vereinbart werden, beispielsweise monatliche, quartalsweise oder jährliche Zahlungen. Sofern die Leibrente bis zum Lebensende vereinbart ist, stellt der Leibrentenanbieter die Rentenzahlungen mit dem Eintritt des Todes ein. 

In der Praxis ist die Möglichkeit, seine Immobilie nach dem Leibrenten-Modell zu verkaufen, stark vom Alter des Immobilieneigentümers abhängig: Je älter die Eigentümer, desto wahrscheinlicher, dass Anbieter der Leibrente Ihnen ein konkretes Kaufangebot unterbreiten. Der Grund: Für die Attraktivität der Leibrente aus Sicht des Leibrentenanbieters ist entscheidend, wie lange das Wohnrecht noch gilt und wie lange eine Leibrente zu zahlen ist. Je kürzer diese Spanne, desto wahrscheinlicher ist ein Deal. 

b) Sofortrente im Rahmen der Immobilienverrentung

Einen ähnlichen Ansatz verfolgt das Modell der Sofortrente. Auch hier wird die gesamte Immobilie verkauft und ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. 

Die Sofortrente hat gegenüber der Leibrente jedoch einen entscheidenden Vorteil: Wird sich im Rahmen der Leibrente für die Einmalzahlung als Auszahlungsart entschieden, so befindet sich ein sehr großer Geldbetrag auf dem Bankkonto. Durch regelmäßige Entnahmen und die Inflation sinkt der Betrag bzw. dessen Kaufkraft mit der Zeit stark. 

Bei der Sofortrente wird der Betrag bei einem Versicherungsunternehmen angelegt. Der Versicherer garantiert dem Kunden im Gegenzug eine lebenslange Rente und zahlt auch einen etwaigen nichtverbrauchten Teil an Ihre Erben aus. 

c) Verkauf mit Rückanmietung 

Auch der Verkauf der Immobilie gegen Rückanmietung, häufig auch als „Sale and lease back“ bezeichnet, ist ein alternatives Modell. Die gesamte Immobilie wird verkauft. Im Gegenzug erhält man einen entsprechenden Geldbetrag, ist dafür jedoch auch verpflichtet, dem Verkäufer die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen. Auch ist zu beachten, dass man nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist, also kein Bestimmungsrecht über mögliche Renovierungen oder sonstige Änderungen an der Immobilie mehr hat. Dieses steht nun dem neuen Eigentümer zu. 

Achtung: Bei der Rückanmietung muss zwingend auf die Aufnahme von Klauseln in den Mietvertrag geachtet werden, die eine (ordentliche) Kündigung des Vermieters ausschließen! Dies kann beispielsweise durch eine Befristung auf das Lebensende des Mieters erfolgen, da befristete Mietverträge nach deutschem Mietrecht nicht ordentlich gekündigt werden können.

d) Umkehrhypothek 

Auch die aus dem englischsprachigen Raum stammende Umkehrhypothek („reverse mortgage“) ist ein gängiges Immobilienverrentungsmodell. Dabei ist die Bezeichnung als Hypothek jedoch irreführend und unpräzise, da es sich eher um ein Finanzdienstleistungsprodukt handelt. 

Die Umkehrhypothek funktioniert folgendermaßen: 

Der Immobilieneigentümer nimmt ein Bankdarlehen auf, wobei die Immobilie als Kreditsicherheit dient. Dieses kann er sich entweder als Einmalbetrag oder monatlich ausbezahlen lassen. 

Anders als bei gewöhnlichen Krediten, ist jedoch keine regelmäßige Zins- und Tilgungszahlung fällig: Diese müssen erst später, zu einem vertraglich festgehaltenen Endfälligkeitsdatum, vollständig zurückgezahlt werden. 

Möglich ist, hierfür ein konkretes Datum festzulegen. Üblicher ist jedoch, dass das Fälligkeitsdatum auf den Todeszeitpunkt des Eigentümers gelegt wird. Um diesen hohen Betrag zurückzahlen zu können, wird die Immobilie in dem meisten Fällen durch einen Verkauf verwertet. Kann der Betrag anderweitig aufgebracht werden, kann der Kredit auch ohne Verwertung der Immobilie zurückgezahlt werden.

Die Umkehrhypothek ist im Ergebnis ein Modell, dass der Leibrente ziemlich ähnelt. Der Unterschied: Bei der Leibrente erfolgt der Verkauf der Immobilie vorab, sodass der Erlös aus dem Kaufvertrag als Rentenzahlung verwendet wird. Bei der Umkehrhypothek wird stattdessen ein Kreditvertrag geschlossen, der die Basis der Rentenzahlung darstellt. 

Speziell aus rechtlicher Sicht stellt die Umkehrhypothek ein interessantes Modell dar: Da hierbei, wie bereits erwähnt, ein Darlehensvertrag abgeschlossen wird, wären normalerweise die strengen Vorschriften für Verbraucherdarlehensverträge gem. §§ 491 bis 505e BGB anzuwenden. Gemäß den §§ 505a ff. setzt ein Verbraucherdarlehen jedoch vorab eine Kreditwürdigkeitsprüfung voraus. Bei dieser Prüfung darf die Kreditwürdigkeit gemäß § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Entscheidend ist damit vor allem das laufende Einkommen des Kreditnehmers. Da eine Immobilienverrentung jedoch vor allem für solche Personen infrage kommt, die über ein vergleichsweise geringes Einkommen verfügen, würden diese die Prüfung aller Voraussicht nach nicht bestehen, sodass keine Kreditgewährung und damit keine Umkehrhypothek möglich wäre. 

Diesem Problem hat der deutsche Gesetzgeber jedoch erkannt: In § 491 Abs. 3 Satz 4 BGB legte er 2017 fest, dass für die Umkehrhypothek die strengen Vorschriften des Verbraucherdarlehensrechts und damit auch die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht gilt. Stattdessen gelten die allgemeinen Vorschriften über Darlehensverträge gemäß §§ 488 bis 490 BGB. 

e) Das Wohnrecht

Eine weitere Möglichkeit, das in der Immobilie gebundene Kapital freizusetzen, ist der Gesamtverkauf gegen Einräumung eines (lebenslangen) Wohnrechts. 

Durch das Wohnrecht bleibt der Verkäufer der Immobilie berechtigt, bis an sein Lebensende in der Immobilie wohnen zu bleiben, obwohl sie ihm aufgrund des Verkaufes nicht mehr gehört. Recht wird ins Grundbuch eingetragen und dadurch rechtlich abgesichert. Nach dem Ableben des Verkäufers erlischt das Wohnrecht, es ist also nicht vererbbar.

Außerdem ist es dem Rechtsinhaber gestattet, „seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen“, § 1093 Abs. 2 BGB. 

Grundsätzlich wird für das Wohnrecht kein Entgelt fällig, da der Wert des Wohnrechts schon im Verkaufspreis berücksichtigt wurde. Allerdings sind regelmäßig die Strom- und Heizkosten sowie Kosten der Abfallversorgung vom Wohnrechtsinhaber zu tragen. Auch kleinere Reparaturen sind grundsätzlich vom Bewohner selbst zu übernehmen.  

Wenn Sie mehr zur Berechnung des Werts eines Wohnrechts erfahren möchten, sehen Sie sich gerne unseren Artikel unter https://www.ratgeber-problemimmobilie.de/rechte-dritter/ an. 

f) Der Nießbrauch

eine weitere Möglichkeit der Immobilienverrentung ist die Einräumung eines Nießbrauchrechts im Rahmen des Gesamtverkaufs der Immobilie. 

Ein Nießbrauchrecht führt dazu, dass die Person, zu deren Gunsten es eingetragen wird, ein Nutzungsrechtam Grundeigentum erhält. Dieses wird im Grundbuch eingetragen

Dieses Nutzungsrecht kann der Nießbrachberechtigte auf verschiedene Weisen ausüben.

Einerseits kann er die gesamte Immobilie selbst bewohnen. 

Andererseits ist er auch berechtigt, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“, § 1030 Abs. 1 BGB. Das bedeutet, dass er Vorteile, die die Immobilie mit sich bringt, für sich wirtschaftlich nutzen kann. Die häufigste Art der Nutzungsziehung ist die Vermietung der Immobilie.

Diese Besonderheit ist zugleich der wesentliche Unterschied zum Wohnrecht: Das Wohnrecht ist nämlich allein auf die Nutzung als Wohnung beschränkt, während der Nießbraucher die Wohnung vermieten und die erzielten Mieteinnahmen behalten darf. 

Allerdings ist das Nießbrauchrecht auch mit einigen Pflichten verbunden. Sofern keine besonderen Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Nießbrauchberechtigten getroffen werden, muss der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen, § 1041 Satz 1 BGB. Außerdem erwächst durch das Nießbrauchrecht eine Versicherungspflicht des Nießbrauchers, § 1045 Abs. 1 BGB.

Das Ende des Nießbrauchrechts kann von den Parteien individuell festgelegt werden. Üblicherweise endet das Nießbrauchrecht mit dem Ableben des Nießbrauchers.