Schimmel in der Immobilie, was tun?

Schimmelbefall in einer Immobilie stellt Vermieter und Kapitalanleger regelmäßig vor große Probleme. Zum einen wird der Wert der Immobilie hierdurch erheblich gemindert. Nicht selten lässt sich für solche Problemimmobilien überhaupt kein Käufer finden, da diese durch den Schimmelbefall und die damit verbundenen Entfernungs- und Sanierungskosten abgeschreckt werden. Zum anderen wird der Mieter der befallenen Wohnung oftmals die Miete für die Immobilie mindern. In jedem Falle muss die Immobilie sowohl für eine Neuvermietung als auch für einen Verkauf gründlich saniert werden.

Wie entsteht Schimmel in der Immobilie?

Schimmelkeime und -sporen gehören zu unserer natürlichen Umgebung. In niedriger Konzentration, das heißt dann, wenn der Schimmelpilz nicht zu sehen ist, geht keine Gefahr von ihm aus. Finden die Schimmelkeime jedoch einen einen geeigneten Nährboden wie Tapeten oder Holz und kommt über einen gewissen Zeitraum noch ausreichend Feuchtigkeit hinzu, entsteht ein sichtbarer Schimmelpilz, der zu Schäden an der Immobilie und ihren Einrichtungsgegenständen und nicht selten auch zu gesundheitlichen Problemen der Bewohner führt.

Günstige Voraussetzungen für Schimmel sind eine dauerhaft hohe relative Luftfeuchtigkeit im Raum (mehr als 60 Prozent). Auch feuchte Wände, Decken oder Fußböden und niedrige Temperaturen an der Innenseite von Außenwänden können die Ursache für eine Vermehrung des Schimmelpilzes in der Immobilie sein. Abkühlende Luft kann weniger Feuchtigkeit halten als warme Luft, sodass zuvor in der Luft gelöste Feuchtigkeit an kalten Stellen kondensiert.

Häufigste Ursache für die hohe Luftfeuchtigkeit, die das Schimmelwachstum hervorruft, sind bauliche Mängel sowie ein falsches Heiz- und Lüftverhalten des Mieters. Wurden beispielsweise Baustoffe verwendet, die keine oder nur in geringem Maße Diffusion der Feuchtigkeit von Innen nach außen ermöglichen, steigt die Wahrscheinlichkeit eines Schimmelbefalls der Immobilie. Auch unzureichende Dämmung kann den Schimmelbefall begünstigen: Es entstehen Wärmebrücken, durch die Temperaturunterschiede entstehen. Dies führt zur Bildung von Kondenswasser, das die Wände feucht werden lässt.

Die feuchte Luft innerhalb der Immobilie kann nicht entweichen, wenn nicht oder lediglich selten gelüftet wird. Sinnvoll ist regelmäßiges und kurzes Stoßlüften für eine Dauer von 5-10 Minuten. Nur so ist ein effektiver Luftaustausch gewährleistet, der die Bildung von Schimmel verhindert.

An welchen Stellen in der Immobilie entsteht Schimmel am häufigsten?

Da Schimmel wie bereits erwähnt vor allem durch hohe Feuchtigkeit entsteht, verbreitet er sich vor allem an feuchten Stellen mit wenig Luftzirkulation. Schimmelsporen entstehen daher gerne in der Ecke eines Raumes, hinter Fußleisten, in der Nische unter der Fensterbank oder an den Anschlüssen des Fensters. Auch hinter Möbeln, die Dicht vor Außenwänden stehen, verbreitet sich der Schimmelpilz gerne. Mit dem bloßen Auge lässt sich der Befall oft erst entdecken, wenn dunkle Flecken auftauchen.

Bei großflächigem Schimmel in einer vermieteten Immobilie muss die Ursache umgehend gefunden und beseitigt werden, um Schäden für die Gesundheit der Bewohner zu verhindern.

Was ist nun als Eigentümer zu tun, der in seiner vermieteten Immobilie Schimmel feststellt?

1. Ursachen klären

Zunächst ist es wichtig, dass nasse Bauteile möglichst schnell getrocknet werden und die erneute Durchfeuchtung unterbunden wird. Dazu muss zuerst die Ursache für den Feuchtigkeitsschaden entdeckt werden.

Dabei sollte kein beliebiger Handwerker beauftragt werden. Dies birgt nämlich immer die Gefahr, dass dieser bei Beauftragung eine falsche Einschätzung trifft und aufgrund dieser Einschätzung Maßnahmen umsetzt, die den Schimmel nicht beseitigen können. Somit war die Beauftragung sinnlos, der Schimmel hatte noch mehr Zeit um sich auszubreiten und der Eigentümer hat das Geld umsonst ausgegeben.

Auch die Entfernung des Schimmelbefalls unter Eigenregie ist abzuraten, insbesondere Hausmittel wie Essig oder Backpulver bringen nicht die erhoffte Wirkung, sondern können das Schimmelpilzwachstum sogar noch verstärken.

Zu empfehlen ist stattdessen die Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs, der Erfahrungen mit Schimmelsanierungen hat.  Hier sollte eine erste Kurzbegutachtung bei einem Stundensatz von 80,- bis 150,- Euro und somit eine Erstbeurteilung für 400 bis 600 Euro möglich sein.

Achtung: Seit Inkrafttreten der HOAI 2009 gibt es keine Vorschriften mehr zu Zeithonoraren. Vorher waren diese nämlich mit Minimal- und Maximalwerten vorgeschrieben. Daher dürfen Auftragnehmer und Auftraggeber seit 2009 individuelle Zeithonorarvereinbarungen für die Erbringung von Grundleistungen schließen. Es ist zur Vermeidung späterer Streitigkeiten dringend angesagt, klare vorherige Vereinbarungen zu treffen und diese per E-Mail nachweisbar zu vereinbaren.

Geht es primär um die Frage, ob der Schimmel gesundheitsschädlich ist, kann auch ein Baubiologe oder auch ein spezieller Schimmelgutachter helfen. Hier steht dann aber primär die Feststellung der Gesundheitsschädlichkeit im Fokus und weniger die Beseitigung der baulichen Mängel.

2. Verantwortlichkeiten klären und Beweise sichern

Im Rahmen des Mietverhältnisses können durch den Schimmelbefall wechselseitige Ansprüche entstehen:

Der Mieter ist gemäß § 536c BGB verpflichtet, jeden Mangel der Mietsache dem Vermieter mitteilen und zwar möglichst umgehend nach Entdeckung des Mangels, anderenfalls steht dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu. Dies gilt auch, wenn kein echter Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, also der Mieter selbst keine oder nur geringen Beeinträchtigungen erleidet. Notwendig ist also nicht, dass der Mieter durch den Schimmel eine Gesundheitsbeeinträchtigung erleidet, sondern nur, dass er den Schimmel als solchen erkennen kann. Diese Mitteilungspflicht besteht sogar dann, wenn der Schimmel als Mangel vom Mieter angezeigt wurde, der Vermieter die Beseitigung vorgenommen hat, der Schimmel aber danach erneut auftritt: Haben die vom Vermieter veranlassten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht zu einem dauerhaften Erfolg geführt, trifft den Mieter eine erneute Anzeigepflicht.

Die Höhe des Schadens, den der Mieter aufgrund der unterlassenen Mangelanzeige zu erstatten hat, bemisst sich am Zusatzschaden, der durch die zu späte Mängelanzeige des Mieters verursacht wurde; Natürlich muss der Mieter nicht die gesamte Schimmelbeseitigung zahlen, sondern nur den Teil, der dadurch angefallen ist, dass er den Schaden zu spät mitgeteilt hat.

Erheblicher sind jedoch die Kosten, die auf den Vermieter zukommen können:

Stellt sich bei der Begutachtung heraus, dass als Ursache für den Schimmel ein Baumangel vorliegt, sind oftmals Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung unbewohnbar, wodurch der Vermieter dann auf seine Kosten Ersatzwohnraum bereitstellen muss. Dieser muss in Qualität und Güte dem ursprünglichen Mietobjekt entsprechen. Ist Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen, dann können dem Vermieter auch die Kosten eines Hotels berechnet werden, bis die Mietsache wieder bewohnbar ist.

Liegt die Ursache jedoch nicht in einem Baumangel, sondern hat der Mieter nicht ausreichend gelüftet oder die stehen die Möbel zu nah an den Wänden, sodass die Luft nicht zirkulieren kann, dann kann es für den Mieter teuer werden: Dieser muss einerseits die Beseitigung des Mangels bezahlen (Schimmelbeseitigung und Malerkosten) und kann andererseits keinen Ersatzwohnraum vom Vermieter verlangen.

Bleibt nach einer Untersuchung unklar, ob der Schimmel durch die Bausubstanz oder das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters verursacht ist, bleibt die Beweislast aber beim Vermieter: Nur, wenn der Vermieter positiv beweisen kann, dass der Mieter den Schimmel verursacht hat, muss der Mieter für die Beseitigung aufkommen. Ansonsten trägt der Vermieter alle Kosten. Zu beweisen, dass der Mieter falsch geheizt oder gelüftet hat, ist in der Praxis jedoch nur sehr schwer möglich, sodass oftmals langwierige Gerichtsprozesse mit teuren Sachverständigengutachten zwischen Mieter und Vermieter unvermeidbar sind.

Dass das deutsche Mietrecht im Allgemeinen besonders mieterfreundlich ausgestaltet ist, was sich für den Vermieter in Rechtsstreitigkeiten natürlich negativ auswirkt, zeigt auch folgende Gerichtsentscheidung des AG Osnabrück: Obwohl es erwiesen ist, dass die Schimmelentwicklung dadurch begünstigt wird, dass Möbel dicht an Außenwände gestellt werden, dürfen Mieter ihre Möbel grundsätzlich aufstellen, wo sie wollen, wenn nicht im Mietvertrag bestimmte Pflichten dazu geregelt sind.  Nach Auffassung des Gerichts sei es dem Mieter unzumutbar, große Möbelstücke grundsätzlich zehn Zentimeter von der Wand abzurücken. Für den Schimmel in der Wohnung hafte der Vermieter.

3. Schimmel beseitigen

Zunächst müssen Undichtigkeiten beseitigt werden, die einen Eintritt von Feuchtigkeit von außen ermöglichen. Dies kann ein undichtes Dach, ein feuchter Keller oder sonstige Baumängel sein. Nur so kann verhindert werden, dass Schimmel erneut auftritt. Um alle befallenen Stellen im Haus und die Ursachen für die Schimmelbildung treffsicher aufzuspüren, sollten Sie in jedem Fall einen Architekten oder Bauingenieur damit beauftragen, ein Lagebild zu erstellen, bevor Handwerker mit der Beseitigung beginnen.

4. Expertentipp:

Wir raten Ihnen dringend, die Meinung von zwei unterschiedlichen Experten (Architekten oder Bauingenieure) einzuholen, um die die Ursache und die Beseitigungsmaßnahmen treffsicher festzustellen. Dies ist zwar kostspieliger, kann Ihnen auf lange Sicht jedoch Kosten für eine erneute Schimmelentfernung ersparen.

Alternativ kann es auch sinnvoll sein, die mangelbehaftete Immobilie mit dem nicht beseitigten Mangel zu verkaufen. Wir bieten eine Datenbank mit Interessenten, die auch stark mangelbehaftete Immobilen kaufen, selbst in laufenden Rechtsstreitigkeiten. Hierbei wird zugunsten des Verkäufers ein vollständiger Haftungsausschluss für alle Mängel der Immobilie im Kaufvertrag vereinbart.