Einleitung

Die auch in der Corona-Krise andauernde, positive Preisentwicklung von Immobilien macht den Immobilienverkauf für Eigentümer zu den aktuellen Preisen attraktiv. Was den Preis Ihrer Immobilie jedoch trotz dieser guten Entwicklung stark negativ beeinflussen kann, sind Rechte Dritter an Ihrer Immobilie. Der Käufer möchte mit Vollzug des Kaufvertrages nämlich idealerweise lastenfreies, das heißt von Rechten Dritter „bereinigtes“ Eigentum erwerben.

I. Der Nießbrauch

Eines der gängigsten Rechte, das ein Dritter an Ihrer Immobilie haben kann, stellt das Nießbrauchsrecht dar.

Ein Nießbrauchsrecht führt dazu, dass die Person, zu deren Gunsten es an Ihrer Immobilie eingetragen wird, ein Nutzungsrecht am Grundeigentum erhält. Dieses Nutzungsrecht kann der Nießbrachberechtigte auf verschiedene Weisen ausüben.

Einerseits steht ihm ein umfassendes Nutzungsrecht an der Immobilie zu: Er kann sie für sich selbst benutzen, beispielsweise als festen Wohnsitz, aber auch eine Nutzung als Ferienimmobilie ist denkbar.

Andererseits ist er auch berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Das bedeutet, dass er Vorteile, die die Immobilie mit sich bringt, für sich wirtschaftlich nutzen kann. Die häufigste Art der Nutzungsziehung ist die Vermietung der Immobilie.

Ein Nießbrauchsrecht hat jedoch nicht ausschließlich Nachteile für den Eigentümer: Sofern keine besonderen Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Nießbrauchsberechtigten getroffen werden, muss der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen, § 1041 Satz 1 BGB. Außerdem erwächst durch das Nießbrauchrecht eine Versicherungspflicht des Nießbrauchers, § 1045 Abs. 1 BGB. Auch die gewöhnlichen öffentlichen Lasten hat im Regelfall nicht der Eigentümer, sondern der Nießbraucher zu tragen, § 1047 BGB (Anders beim sog. Bruttonießbrauch, dazu mehr unter 1. d) ).

1. Welche Arten von Nießbrauchsrechten gibt es?

a) Vorbehaltsnießbrauch

Der Vorbehaltsnießbrauch spielt vor allem bei der Übertragung von Grundeigentum eine Rolle. Der Eigentümer veräußert seine Immobilie, gleichzeitig erhält er aber vom Erwerber ein Nießbrauchsrecht an seiner ehemaligen Immobilie erteilt.

b) Zuwendungsnießbrauch

Der Zuwendungsnießbrauch stellt die simpelste Art eines Nießbrauchsrechts dar. Der Eigentümer räumt einem Dritten ein Nießbrauchsrecht an seiner Immobilie ein, ohne dass die Immobilie ihren Eigentümer wechselt.

c) Vermächtnisnießbrauch

Beim Vermächtnisnießbrauch wird einem Dritten ein Nießbrauchsrecht an der Immobilie vermacht. Dies führt aber nicht direkt dazu, dass der Vermächtnisnehmer direkt Inhaber des Nießbrauchsrechts wird: Gemäß § 2174 BGB erhält er lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Bestellung des Nießbrauchs, den er dann im Regelfall gegenüber den Erben geltend machen muss. Erst dann wird er Inhaber des Nießbrauchsrecht und kann hiervon wirtschaftlich profitieren.

d) Brutto-/Nettonießbrauch

Außerdem lässt sich zwischen Brutto- und Nettonießbrauch differenzieren. Wird einem Dritten ein Nutzungsrecht eingeräumt, bei dem der Eigentümer die Lasten der Immobilie zu tragen hat, spricht man von Bruttonießbrauch. Muss er selbst die Lasten tragen, wird dies als Nettonießbrauch bezeichnet.

2. Warum und wann ist ein Nießbrauchsrecht sinnvoll?

Die Einräumung eines Nießbrauchsrechts ist vor allem im Bereich der vorweggenommenen Erbfolge weit verbreitet und sinnvoll. Hierdurch kann der Eigentumswechsel, der ohne die vorweggenommene Erbfolge erst mit dem Erbfall eintreten würde, schon zu Lebzeiten vorgenommen werden. Gleichzeitig behalten die Eigentümer ihr Nutzungsrecht an der Immobilie, beispielsweise können sie die Immobilie weiterhin vermieten oder selbst bewohnen. Durch dieses Rechtsinstrument können häufig Erbschafts- und Schenkungssteuern vermieden beziehungsweise verringert werden.

Eine weitere Steuerersparnis bietet die Einräumung eines Nießbrauchsrechts an die eigenen Kinder, sofern die Immobilie vermietet wird. Hierdurch fallen die erzielten Mieterlöse nicht bei den Immobilieneigentümern selbst an, sondern bei den Kindern. Sofern die sonstigen Einnahmen der Kinder niedriger ausfallen als die der Eigentümer, lassen sich die Mieteinnahmen vorteilhafter versteuern. Gleichzeitig erhalten die Kinder durch die Mieteinnahmen eine wirtschaftliche Unterstützung, beispielsweise für ein Studium oder eine Ausbildung.

3. Wie wird der Wert eines Nießbrauchsrechts beim Verkauf berechnet?

Wie eingangs erwähnt, mindert ein einem Dritten eingeräumtes Nießbrauchrecht den Wert ihrer Immobilie. Mit welcher Wertminderung Sie zu rechnen haben, soll folgende Rechnung erläutern:

Schritt 1: Jahreswert ermitteln

Zunächst ist der jährliche Ertrag, den die Immobilie gewährleistet, zu ermitteln. Wird die Immobile vermietet, ist dies der jährliche Mietzins, bei Selbstnutzung ist die fiktiv anfallende Miete für eine vergleichbare Immobilie maßgeblich.

Wird die Immobilie also für 1000 Euro monatlich vermietet, beträgt der Jahreswert 12.000 Euro.

Bewohnen Sie eine solche Immobilie selbst, ersparen Sie sich 1000 Euro monatliche Miete, sodass auch bei Selbstnutzung der Jahreswert 12.000 Euro betragen würde.

Achtung: Gemäß § 16 Bewertungsgesetz darf der Jahreswert nicht höher sein als der Betrag, der sich bei der Teilung des Verkehrswertes der Immobilie durch 18,6 ergibt.

Wird die Immobilie also für 12.000 Euro jährlich vermietet oder beläuft sich Ihre Ersparnis auf 12.000 Euro jährlich, hat die Immobilie jedoch lediglich einen Verkehrswert von 200.000 Euro, beträgt der Jahreswert nicht 12.000 Euro, sondern 200.000 Euro geteilt durch 18,6, somit 10.752 Euro.

Schritt 2: Dauer des Nießbrauchs und Faktor ermitteln

Der Wert des Nießbrauchsrechts hängt auch davon ab, für welche Dauer dieses erteilt wird.

Ist der Nießbrauch zeitlich begrenzt, so wird mit der Anzahl der Jahre der entsprechende Faktor aus § 13 Bewertungsgesetz Anlage 9a ermittelt.

Ist der Nießbrauch beispielsweise für eine Dauer von 40 Jahren eingeräumt, sieht die Anlage 9a einen Faktor von 16,487 vor.

Sofern das Nießbrauchsrecht lebenslang eingeräumt wird, ergibt sich der Faktor aus der Anlage zu § 14 Absatz 1 Satz 4 Bewertungsgesetz.

Schritt 3: Kapitalwert ermitteln

Im letzten Schritt wird der Jahreswert (Schritt 1) mit dem Faktor (Schritt 2) multipliziert.

Beträgt der Jahreswert wie im obigen Beispiel 12.000 Euro und das Nießbrauchsrecht wurde für die Dauer von 40 Jahren eingeräumt, ergibt sich folgende Rechnung:

12.000 Euro x 16,487 = 197.844 Euro

Damit beträgt der Wert des Nießbrauchsrechts 197.844 Euro.

Achtung: Dieser Betrag stellt nicht die konkrete Summe dar, um die sich der angemessene Verkaufspreis Ihrer Immobilie mindert, sondern dient lediglich als Richtwert. Für den Verkaufspreis sind noch weitere Eigenschaften maßgeblich, die Sie durch einen Experten ermitteln und bewerten lassen sollten.

4. Welche Möglichkeiten habe ich als Verkäufer einer mit einem Nießbrauchsrecht belasteten Immobilie?

a) Verkauf trotz Nießbrauchsrecht

Der wohl bequemste Weg ist es, die Immobilie trotz eingetragenem Nießbrauchsrecht zu veräußern. Dies ist sogar ohne Zustimmung des Nießbrauchers möglich. Hierbei ist dann aber die eben dargestellte Minderung des Verkaufspreises zu beachten.

b) Löschung

Soll ein höherer Verkaufspreis erzielt werden, ist eine Löschung des Nießbrauchsrechts sinnvoll. Gemäß § 875 Abs. 1 BGB reichen hierfür die Erklärung des Nießbrauchsberechtigten, dass er das Recht aufgibt, und die Löschung des Rechtes aus dem Grundbuch aus. Diese Erklärung, auch Löschungsbewilligung genannt, muss vom Notar beglaubigt werden. Da der Nießbraucher hierdurch wesentliche Rechte verliert, wird er eine solche Erklärung – wenn überhaupt – regelmäßig nur gegen Bezahlung einer Entschädigung durch den Eigentümer abgeben.

5. Wie kann ein Nießbrauchsrecht erlöschen, wenn keine Löschungsbewilligung erzielt werden kann?

a) Tod des Nießbrauchers

Sofern keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden, erlischt das Nießbrauchsrecht mit dem Tod des Nießbrauchers, § 1061 S. 1 BGB. Damit ist gleichzeitig auch klargestellt, dass das Nießbrauchsrecht nicht vererbt werden kann.

b) Befristung und Bedingung

Das Nießbrauchsrecht kann einerseits vertraglich so ausgestaltet sein, dass es an eine bestimmte Frist geknüpft wird. Andererseits kann es vom Eintritt gewisser Bedingungen abhängig gemacht werden. Beispielsweise kann das Nießbrauchsrecht dann enden, wenn der Nießbraucher dauerhaft in ein Pflegeheim untergebracht wird oder sich Nießbraucher und Eigentümer der Immobilie scheiden lassen. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass dies zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart wurde. Sofern der rechtliche Rahmen eingehalten wird, sind Ihren Gestaltungsmöglichkeiten solcher Befristungen oder Bedingungen keine Grenzen gesetzt.

II. Das Wohnungsrecht/Wohnrecht

Neben dem Nießbrauchsrecht ist auch das Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht ein weit verbreitetes Recht, dass einem Dritten an Immobilien eingeräumt wird.

Obwohl die beiden Begriffe im Alltag synonym verwendet werden, unterscheiden sie sich strenggenommen:

Das Wohnungsrecht berechtigt den Rechtsinhaber dazu, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“, § 1093 Abs. 1 S. 1 BGB.

Außerdem ist es dem Rechtsinhaber gestattet, „seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen“, § 1093 Abs. 2 BGB.

Demgegenüber verleiht das Wohnrecht als Unterfall der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, § 1090 Abs. 1 BGB,  kein „Alleinnutzungsrecht“, sondern lediglich ein Mitbenutzungsrecht, sodass der Wohnrechtsinhaber den Eigentümer von der Benutzung nicht ausschließen kann. Außerdem darf die Ausübung des Wohnrechts durch andere Personen, beispielsweise Pflegepersonal oder Familienangehörige, nur mit Genehmigung des Eigentümers erfolgen, § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB.

Der Einfachheit halber werden die Begriffe in diesem Artikel synonym verwendet, soweit die Unterscheidung nicht relevant ist.

1. Wie unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauch?

In Abgrenzung zum Nießbrauch ist das Wohnrecht alleine auf die Nutzung als Wohnung beschränkt. Während der Nießbraucher die Wohnung vermieten und den erzielten Mietzins behalten darf, ist dies dem Wohnrechtsinhaber nicht gestattet.

2. Wann und warum ist ein Wohnrecht sinnvoll?

Auch das Wohnrecht wird in der Praxis häufig im Falle der vorweggenommenen Erbfolge verwendet, um nach dem Erbfall anfallende Erbschaftssteuern zu vermeiden oder zu mindern.

Darüber hinaus ist denkbar, dass Eigentümer einer Immobilie einen Weg suchen, das in der Immobilie steckende Kapital freizumachen, beispielsweise um ihre Rente aufzustocken oder andere Investitionen zu tätigen. Gleichzeitig besteht aber häufig der Wunsch, weiterhin in dem gewohnten Umfeld zu wohnen und nicht umziehen zu müssen. Dies kann dadurch erreicht werden, dass die Immobilie veräußert wird, Die Verkäufer sich aber gleichzeitig ein Wohnrecht an Ihrer Immobilie bestellen lassen.  

4. Wie wird der Wert des Wohnrechts beim Verkauf berechnet?

Mehrere Faktoren bestimmen den Wert eines Wohnrechts.

a) Schritt 1: Jahreskaltmiete

Zunächst ist die (fiktive) Jahreskaltmiete, die dem Eigentümer dadurch entgeht, dass ein Wohnrecht vereinbart wurde, zu ermitteln.

b) Schritt 2: Dauer des Wohnrechts

Sofern das Wohnrecht nicht zeitlich befristet wurde, also ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde, ist die durchschnittliche Lebenserwartung für die Dauer des Wohnrechts maßgeblich. Diese ist der Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG zu entnehmen.

Beispiel: Herr Schulz ist 75 Jahre alt und hat seine Eigentumswohnung an seine Tochter übertragen. Im Gegenzug erhielt er ein lebenslanges Wohnrecht. Die (fiktive) Jahreskaltmiete beläuft sich auf 10.000 Euro.

Die Restlebenserwartung lag im Jahr 2020 für einen Mann im Alter von 75 Jahren bei 11,10 Jahren. Für diese Lebenserwartung ergibt sich aus der Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG der Faktor (auch Kapitalwert genannt) 8.370. Dieser Wert ist gemäß § 14 Abs. 1 BewG mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent zu verzinsen, sodass der Faktor im Ergebnis 8,416 beträgt.

Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

10.000 Euro x 8,416 = 84.160 Euro.

Damit hat das lebenslange Wohnrecht einen Wert von 84.160 Euro.

Achtung: Wie auch beim Nießbrauchsrecht sind für die Bestimmung eines angemessenen Verkaufspreises Ihrer belasteten Immobilie noch weitere Eigenschaften maßgeblich, die Sie durch einen Experten ermitteln und bewerten lassen sollten.

5. Wann erlischt das Wohnrecht?

a) Tod des Berechtigten/Befristung und Bedingung

Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Wohnrecht, als beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist es nicht vererbbar.

Wurde das Wohnrecht nicht lebenslang, sondern befristet oder bedingt erteilt, erlischt es ebenso, wenn die Frist abgelaufen oder die (auflösende) Bedingung eingetreten ist.

b) Zerstörung der Räume

Außerdem erlischt das Wohnrecht auch dann, wenn die zu bewohnenden Räume zerstört oder zumindest so stark beschädigt werden, dass sie nachhaltig unbewohnbar werden.

c) Ausübung ausgeschlossen

Ferner erlischt das Wohnrecht, wenn seine Ausübung infolge von Veränderungen aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen objektiv dauerhaft ausgeschlossen ist. Ist die Ausübung aus subjektiven Gründen, die in der Person des Berechtigten begründet sind, unmöglich, so erlischt das Wohnrecht nicht.

Beispiel: Herr Schulz verlässt die Immobilie und wird dauerhaft in einem Pflegeheim untergebracht.

In dieser Situation ist die Ausübung des Wohnrechts aus in der Person des Herrn Schulz liegenden Gründen ausgeschlossen. Es ist theoretisch möglich, dass Herr Schulz irgendwann in die Wohnung zurückkehrt oder die Ausübung des Wohnrechts einem Dritten überlassen möchte (sofern der Eigentümer dies gestattet, § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB), sodass das Wohnrecht nicht erlischt.

III. Das Vorkaufsrecht

Ist für Ihre Immobilie ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten im Grundbuch eingetragen, kann dies den Wert ihrer Immobilie erheblich mindern. Dennoch sollten Sie dies dem Käufer in jedem Falle mitteilen.

1. Wie funktioniert das dingliche Vorkaufsrecht?

Gesetzlicher Anknüpfungspunkt ist § 1094 BGB. Der Vorkaufsberechtigte erhält das Recht, bei Eintreten eines Verkaufsfalls kraft seiner einseitigen Erklärung einen Kauf zwischen ihm und dem Vorkaufsverpflichteten zustande zu bringen.

Beispiel: Herr Schulzes Immobilie ist mit einem dinglichen Vorkaufsrecht belastet. Er verkauft die Immobilie an den Käufer Konrad. Im Grundbuch ist ein dingliches Vorkaufsrecht für Valentin eingetragen.

Gemäß § 469 Abs. 1 BGB ist der Verkäufer Schulze verpflichtet, dem Inhaber des Vorkaufsrechts, Valentin, den Inhalt des mit dem Konrad geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Sodann hat der Valentin 2 Monate Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuüben, § 469 Abs. 2 BGB.

Tut er dies, so erwirbt nicht Käufer Konrad, sondern Valentin die Immobilie. Für den Kauf und die Eigentumsübertragung gelten dann die Bedingungen, die mit dem Dritten vereinbart worden sind.

2. Wie erlischt das dingliche Vorkaufsrecht?

a) Löschungsbewilligung

Um das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch zu entfernen, sind eine Löschungsbewilligung des Vorkaufsberechtigten und ein entsprechender Antrag beim Grundbuchamt erforderlich.

b) Ausübung/Nichtausübung des Vorkaufsrechts

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, so erlischt es. Gleiches gilt für den Fall, dass es nicht innerhalb der Frist von zwei Monaten ausgeübt wird.

c) Kein Verkauf

Da das Vorkaufsrecht auf den Verkaufsfall beschränkt ist, erlischt es, wenn die Immobilie den Eigentümer auf anderem Wege als durch einen Kaufvertrag wechselt, etwa durch einen Tausch oder eine Schenkung. Hierzu kann im Einzelfall aber auch die Übertragung an Erben im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung zählen.

d) Tod des Berechtigten

Das Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar, sodass es auch mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten erlischt.