Baurechtliche Probleme
Baurechtliche Probleme
Neben baulichen Mängeln sind nicht wenige Immobilien mit baurechtlichen Mängeln behaftet. Obwohl diese nicht auf einen Blick zu erkennen sind, da sie rein rechtlicher Natur sind, können baurechtliche Mängel zu massiven Verkaufshindernissen für Immobilieneigentümer werden. Allen voran ist als größtes Verkaufshindernis der sog. „Schwarzbau“ zu nennen.
1. Was ist Schwarzbau?
Als Schwarzbauten werden solche Immobilien bezeichnet, für die keine Baugenehmigung erteilt wurde. Während dies bei Neubauten selten vorkommt, sind Schwarzbauten aufgrund von nachträglichen Änderungen von Bestandsimmobilien, beispielsweise durch nicht genehmigte Dachgeschossausbauten, häufig anzutreffen: Im Eifer des Gefechts denken viele Eigentümer nicht daran, sich über die entsprechende Genehmigungspflichtigkeit zu informieren und eine Baugenehmigung zu beantragen.
2. Welche Folgen hat ein Schwarzbau?
Mit dem Schwarzbau sind eine Reihe negativer Folgen für Sie als Eigentümer verbunden:
a) Kein Bestandsschutz, Rückbaugefahr
Anders als von vielen Eigentümern angenommen, erlangen ihre Immobilien nicht automatisch Bestandsschutz, wenn diese ohne Baugenehmigung erbaut wurden. Dies ist zwar in Ausnahmefällen möglich, jedoch von der Entscheidung der zuständigen Baubehörde abhängig. Entscheidet diese nicht zu Ihren Gunsten, droht im schlimmsten Fall der sog. „Rückbau“, also der Abriss des Gebäudes. Dieser kann dann nur noch durch eine Änderung des Bebauungsplans verhindert werden, was in den meisten Städten und Gemeinden nur ungern gemacht wird.
Expertentipp: Wir empfehlen die Beauftragung eines fachkundigen Rechtsanwalts, der die Möglichkeiten einer nachträglichen Baugenehmigung für sie überprüft.
b) Bußgeldzahlung
Werden Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet oder wesentlich geändert, müssen sie mit teilweise empfindlichen Geldbußen rechnen. Diese reichen, je nach Bundesland und Größe des bebauten Raumes, von einigen Hundert bis hin zu 50.000 Euro in der Spitze.
c) Verkauf einer Immobilie ohne Baugenehmigung
Sofern Sie eine Immobilie verkaufen, die nicht über eine entsprechende Baugenehmigung verfügt, stellt dies automatisch einen Sachmangel dar (BGH NJW 2003, 2380). Grund hierfür ist, dass die zuständige Baubehörde dem Käufer die Nutzung der Immobilie untersagen kann. Damit eignet sich die Immobilie nicht für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung, was dazu führt, dass der Käufer verschiedenste Ansprüche gegen Sie geltend machen kann. Dies gilt selbst dann, wenn nicht die komplette Immobilie, sondern einige Teile, wie etwa der Anbau, ohne Baugenehmigung errichtet wurden.
Zum einen ist der Käufer berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten, sodass Sie den erlangten Kaufpreis zurückzahlen müssen. Darüberhinaus kann der Käufer Schadensersatz verlangen, etwa weil ihm die Nutzung der Immobilie behördlich untersagt wurde und er auf Ersatzwohnraum angewiesen ist.
Auf diese Rechte kann sich der Käufer jedoch gemäß § 442 Abs. 1 S. 1 BGB nicht berufen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Daher sollten Sie dem Käufer den Mangel der Baugenehmigung auf keinen Fall verschweigen, sondern, wenn möglich schriftlich, mitteilen.
Expertentipp: Allgemein bietet sich beim Verkauf einer Immobilie an, einen Haftungsausschluss in das Vertragswerk aufzunehmen. Da hier viele Fallstricke lauern, die den Gewährleistungsausschluss unwirksam werden lassen, sollten Sie sich hierfür von einem Anwalt beraten lassen. Die Beratung wird sie zwar einige hundert Euro kosten. Durch einen wirksamen Gewährleistungsausschluss können Sie jedoch eine Menge Geld sparen, sodass sich die Beratung in jedem Fall lohnt.
Bei genanntem Haftungsausschluss ist jedoch Vorsicht geboten: Sofern der Mangel der Baugenehmigung arglistig verschwiegen wurde oder eine Garantie für eine konkrete Beschaffenheit der Immobilie ausgesprochen wurde, können Sie sich als Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen, § 444 BGB. Ein arglistiges Verschweigen wird von der Rechtsprechung dann angenommen, wenn der Verkäufer den Mangel kennt und zumindest billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dies ist sowohl durch aktives Tun, also eine Lüge, als auch durch Unterlassen der Aufklärung über die fehlende Baugenehmigung möglich (BGH, Urteil 10.06.1983 – V ZR 292/81).