Was ist bei der Lage der Immobilie zu beachten?

Neben der Größe und Ausstattung der Immobilie ist die Lage das wesentliche Kriterium, auf das Käufer einer Immobilie wert legen. Dies ist darin begründet, dass die Lage der Immobilie unveränderbar ist: Während der Wert der Immobilie durch Renovierungen oder Anbauten gesteigert werden kann, ist die Immobilienlage in Stein gemeißelt. Dementsprechend kann eine ungünstige Lage schnell zum Verkaufshindernis für Immobilieneigentümer führen.

Wie lässt sich bestimmen, ob sich die Immobilie in guter oder schlechter Lage befindet ?

Bei der Bewertung der Lage einer Immobilie spielen sowohl die sog. Makrolage als auch die sog. Mikrolage eine entscheidende Rolle.

Makrolage

Die Makrolage umfasst die weitere, großräumige Umgebung, in dem sich die Immobilie befindet, beispielsweise die Stadt oder Region. Dabei wird vor allem die Infrastruktur in die Bewertung mit einbezogen:

Wie ist die öffentliche Verkehrsanbindung mit Bus und Bahn ausgestaltet?

Ist eine Autobahnanbindung in der Region gegeben?

Wie weit ist der nächste Flughafen entfernt?

Welche Freizeitaktivitäten und Bildungsstätten bietet die Stadt/Region an?

Neben der Infrastruktur wird ferner auch die wirtschaftliche Attraktivität des Standorts betrachtet: Wie attraktiv ist die Region für Touristen? Gibt es genügend Arbeitsplätze?

Mikrolage

Die Mikrolage befasst sich mit der unmittelbaren Umgebung der Immobilie: Oben genannte Kriterien sind dann nicht nur für die die Region oder Stadt, sondern die unmittelbare Umgebung der Immobilie zu bestimmen.

Außerdem spielt das Straßenbild und die Architektur in unmittelbarer Nähe eine Rolle.

Zum Unterschied zwischen Makrolage und Mikrolage folgendes Beispiel: Immobilien in Frankfurt am Main verfügen weitgehend über eine starke Makrolage: Die Infrastruktur ist stark ausgebaut, die Stadt verfügt über einen eigenen Flughafen und über mehrere Universitäten. Befindet sich die Immobilie nun jedoch im Norden Frankfurts, sieht die Verkehrsanbindung jedoch weitaus schlechter aus, sodass die Mikrolage dort weniger positiv ausfallen kann als die Makrolage.

Maßgeblich für die Bewertung der Mikrolage der Immobilie sind beispielsweise Bus- und Bahnhaltestellen, Parkmöglichkeiten, Grünanlagen und Einkaufsmöglichkeiten, aber auch Umweltfaktoren wie die allgemeine Lautstärke der Straße oder des Bezirks.

Natürlich ist auch die Nachbarschaft entscheidend für die Bewertung der Immobilienlage: Für Käufer macht es einen großen Unterschied, ob sie eine Immobilie in einer Gegend kaufen, in der eher wohlhabende Menschen Leben, oder sich die Immobilie im Problembezirk der Stadt befindet.

Die Lage der Immobilie kann nicht nur innerhalb eines Ortes, sondern auch innerhalb eines Hauses selbst gut oder schlecht sein: Während Erdgeschosswohnungen bei Käufern weniger beliebt sind, erfreuen sich Wohnungen, die zum Garten hin ausgerichtet sind, größerer Beliebtheit.

Auswahl der richtigen Stadt

Die A-Städte, wie beispielsweise Hamburg, Berlin oder Frankfurt sind als Investitionsstandort schon viele Jahre begehrt, allerdings sind die Renditen in solchen Städten eher niedrig, weil eben die Nachfrage so hoch ist. Teilweise wird ein Faktor 40 gezahlt, was einer Rendite von nur noch 2,5% entspricht vor etwaigen Kosten für Reparaturen. Das ist auch in einem Niedrigzinsumfeld wirklich teuer!

Viele Investoren weichen deshalb auf B- oder gar C-Standorte aus, die höhere Renditen versprechen. Dabei gilt jedoch: Eine höhere Rendite geht immer mit einem höheren Risiko einher.

Es handelt sich bei B-Städten um Städte mit großer nationaler und regionaler Bedeutung. Hierzu zählen 14 Städte mit mehr als einer Viertelmillion bis hin zu rund 650.000. Dazu gehören beispielsweise Nürnberg oder auch Hannover und Bremen. B-Standorte sind preiswerter als A-Standorte, nicht nur, was die absoluten Preise betrifft, sondern auch das Verhältnis von Kaufpreisen zur Bruttomietrendite.

Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn z.B. große Arbeitgeber in der Nähe von Kleinstädten für eine solide Nachfrage sorgen, wie zum Beispiel in Brunsbüttel oder Gütersloh.

Expertentipp: Lieber in der B-Stadt für einen Faktor 25 kaufen und auch mal Leerstand riskieren als Faktor 40 in Düsseldorf zahlen.